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作者 | 第一财经 孙梦凡
临近楼市传统的"金九银十"，各地再一次祭出楼市优化政策。
8 月 25 日，上海接棒北京楼市新政，出台了涉及限购、公积金、信贷、税收等多项新政，整体导向与北京类似，即"核心区严控、郊区松绑"，挖掘住房购买力、降低置业门槛，为势头有所减弱的市场注入一针"强心剂"。
在当前楼市节点，一线城市带头松绑楼市调控，有切实的行业必要性。今年二季度开始，全国楼市出现新情况，新盘去化率下滑，即便是京沪内部分化也很明显，郊区库存压力较高。对此业内人士称，"再保持强压政策意义不大"。
而京沪步调一致的新政将有何效果？专家表示，在"金九银十"关键节点到来前，一线城市发布利好政策，有利于楼市止跌回稳巩固成效。
一线城市"放房票"
作为全国楼市的"高地"，北京、上海调控政策松动备受关注。
半月前，楼市调控一向最严格的北京，打响了新一轮政策"第一枪"。以五环为分界线，京籍居民家庭、连续缴纳社保或个人所得税满 2 年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房，将不再限套数。成年单身人士和居民家庭执行同样的限购政策。
这一重磅政策，成为近年来北京优化调控之路上，松绑力度最大的一次。
与此同时，北京在公积金政策上多方面发力，扩大公积金贷款支持范围。若在北京市无住房，但全国范围内有 1 笔已结清公积金贷款记录的，由认定为二套房调整成首套房；提高二套房公积金贷款最高额度，支持提取公积金支付首付款。
"新政定位精准，锚定成交及库存集中区域。"天风证券表示，今年前 7 月，北京新房销售套数中五环外占比超 80%，二手房五环外成交占比超 50%。针对成交热点区域精准施策，有望推动观望及增量需求入市，同时规避短期炒作行为。
北京"打样儿"后，业内认为其他一线城市有望跟进，房地产将再次进入政策刺激行情。
果不其然，8 月 25 日上海出台楼市新政，在限购政策上"复刻"北京的做法，针对户籍居民家庭和满足条件的非户籍居民家庭，放开外环以外的购房套数限制。
这一政策同样基于库存逻辑。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前，上海外环外新房库存占全市的 70%；同时，外环外二手房库存挂牌量占比达到近 40%。
因此，放宽上述区域的购房套数限制，旨在激活多套房购置需求，消化市场库存。在李宇嘉看来，这对于新市民在外围购置第二套、为父母购置养老房产等，都有一定效用。
放出大量"房票"的同时，上海在公积金政策上也多重发力，其中对多子女家庭购置首套房的扶持力度最大，叠加计算从 192 万元提高至 216 万元，基本可以覆盖全部贷款。公积金既可以提取作为首付款，提取后也不影响贷款额度。
除了与北京步调较为一致的政策，上海新政进一步降低居民购房成本，明确不再区分首套、二套住房商贷利率，同时完善房产税政策，整体力度较北京略大，政策范围更广。
盘活郊区库存
京沪相继放宽楼市调控，背后是房地产"止跌回稳"的成效需要进一步巩固。
今年以来，中央及地方发布利好的脚步不停歇，据中指研究院统计，前 7 个月，全国各地共出台房地产相关政策超 370 条。楼市也在政策托举下有企稳迹象，上半年全国新房和二手房交易总量同比增长。
不过，进入下半年后，楼市修复的进程有所放缓。
从多项行业数据看，前 7 月房地产市场持续深度调整。1～7 月份，全国房地产开发投资 53580 亿元，同比下降 12.0%。房地产开发企业房屋施工面积，以及房屋新开工面积、房屋竣工面积等行业指标，同比表现也均为下降状态。
从最直观的新建商品房销售额看，今年前 7 月该数据为 4.96 万亿，同比下降 6.5%。回望历史高峰，2021 年时，全国新房成交金额曾冲上 18 万亿量级。四年时间过去，新房交易规模已明显下降，各地房价也在集体探底中。
即便是市场较为坚韧的京沪，楼市也并非无差别回温，区域分化较为明显。
国信证券表示，从二手房边际挂牌价看，北京房价在上一轮楼市新政后，即 2024 年 11 月初开始"止跌"，但自今年 3 月后，房价又有所下滑，市场热度短暂回到 2024 年 9 月新政之前的水平。但随着北京 8 月 8 日"定向"调整限购后，部分高库存板块的去化压力将有所缓解。
再看上海，相较于全国绝大多数城市，上海拥有较为稳定的楼市，市场波动幅度较小。不过上海市场也存在分化。亿翰智库表示，今年以来，上海核心板块的项目会被争抢，而位置没那么核心的项目，则可能"人气不足"，因此在一些区域继续保持限制性的政策意义不大。
克而瑞也表示，上海外环外一直是新房供应和成交的主力，但库存压力也较明显。截至 2025 年 7 月末，上海新建商品住宅库存面积 733.21 万平方米，其中外环外库存面积约 561.65 万平方米，占比 76.6%，以近 12 个月商品住宅流速看，去化周期 17.6 个月。
效果逐步释放
本轮新政前，北京曾数次"小步慢跑"放松调控，包括通州双限松绑、取消离婚购房限制、五环外多买一套、落地 517 政策、以及影响更大的降首付比例等" 930 政策"。
数据显示，去年" 930 "新政后，北京楼市交易量明显提升。2024 年 10 月～12 月，北京二手房月度网签量均达到 1.7 万套以上，整个四季度二手房成交量同比增长约 60%。"去年 930 新政，是市场低谷期时给出的重磅政策，新政效应明显、持续时间较长。"
相较以往，北京本次放松力度不算小，市场也给予了一定积极反响。
据业内机构，新政对提升市场活跃度有一定作用，部分楼盘到访和二手房小区带看略有增加。从网签数据看，8 月 9 日～8 月 22 日，北京新建商品住宅成交套数 1504 套，环比增长约 41%，同比下降 23%；二手住宅成交 6439 套，环比增长 11%，同比基本持平。
记者了解到，北京新政出台的首个周末，是市场情绪最热的时候。
据龙湖观萃方面透露，8 月 9 日、10 日项目的看房量，日均突破 110 组，环比提升超 35%；周末合计成交 8 套，环比提升 100%，其中 5 套均为首访成交。另一五环外的项目龙湖 · 宸翰，8 月 9 日单日来访量环比增超 50%，政策释放出一定改善需求。
业内认为，随着楼市传统的"金九银十"临近，新政将在一定程度上助力市场回稳。
除了京沪，其他城市也在"因城施策"，将房地产"止跌回稳"作为重要任务。8 月份以来，天津、西安、苏州等地相继发布稳楼市政策，涉及优化住房公积金、推动住房"以旧换新"、存量商品房收购、购房补贴等多个方面。
华泰证券表示，房地产中长期"止跌回稳"的基础正在构建，不过全面达成仍需要时间。展望后续，政策的发力方向还可能包括：稳定房价预期是第一步；更有效地激活购房需求；优化收储发力去库存；关注城市更新资金来源。
李宇嘉表示，目前政策集中在降成本、降门槛等方面，边际上会有一定效果，但考虑到目前的楼市供应、尤其是二手房挂牌量较大，居民买房挑选空间大专业配资平台排名第一，有绝对低价的捡漏心态，楼市企稳还需要宏观基本面好转支撑。
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